Kan sælger nægte ejerskifteforsikring?

Ja, sælger kan vælge ikke at tilbyde en ejerskifteforsikring. Konsekvensen er, at sælger mister retten til den 5-årige ansvarsfrihed for skjulte fejl og mangler, som huseftersynsordningen ellers giver. Uden forsikringen hæfter sælger i stedet efter de almindelige regler i op til 10 år efter overtagelsen, hvis der viser sig fejl, som ikke fremgik af tilstandsrapporten. Mange sælgere vælger derfor forsikringen til for at begrænse deres egen risiko, selvom det ikke er et lovkrav i sig selv.

Kan man selv vælge ejerskifteforsikring?

Sælger indhenter typisk tilbuddet, men køber og sælger kan aftale frit, hvilket selskab der skal bruges. Der er ingen lovpligtig binding til ét bestemt selskab, så begge parter kan i praksis pege på et selskab, de har tillid til, eller sammenligne flere tilbud, inden valget træffes. Det er en god idé at afstemme forventningerne tidligt i forløbet, så valget af selskab ikke bliver en kilde til uenighed, når købsaftalen skal underskrives.

Hvad dækker en ejerskifteforsikring?

Forsikringen dækker typisk skjulte fejl og mangler ved boligen, som hverken sælger eller køber kendte til på overtagelsestidspunktet, og som ikke fremgår af tilstandsrapporten. Det kan for eksempel være skjulte fugtskader, ulovlige el-installationer eller konstruktionsfejl, der først viser sig efter indflytning. Forsikringen dækker ikke forhold, der allerede er beskrevet i tilstandsrapporten, eller normal slitage. Dækningens omfang og undtagelser varierer mellem selskaber og bør altid gennemgås konkret.

Hvad er forskellen på en almindelig og en udvidet ejerskifteforsikring?

En udvidet ejerskifteforsikring dækker flere skadestyper og har ofte en højere dækningssum end standardforsikringen. Det kan for eksempel betyde dækning af skjulte skader på udhuse, dræn eller andre bygningsdele, som en almindelig forsikring undlader. Til gengæld koster den udvidede version typisk mere i præmie. Om merprisen kan betale sig, afhænger af boligens alder og stand - en ældre bolig med flere risikofyldte bygningsdele taler ofte for den udvidede dækning.

Hvor kan man klage, hvis der opstår uenighed om ejerskifteforsikringen?

Opstår der uenighed mellem forsikringstager og selskabet om dækningen, bør man først rette henvendelse direkte til selskabet med en skriftlig klage. Løser dialogen ikke sagen, kan uenigheden indbringes for Ankenævnet for Forsikring, som behandler tvister mellem forbrugere og forsikringsselskaber uden om domstolene. Det er en gratis og relativt hurtig vej til afklaring, og afgørelsen er som udgangspunkt bindende for selskabet, hvis forbrugeren får medhold.

Hvem kan tegne ejerskifteforsikring? Sælgers og købers rolle

Skrevet af Anders

Hovedpunkter

Sælger skal som udgangspunkt tilbyde ejerskifteforsikring, ellers mistes den 5-årige ansvarsfrihed
Gyldig tilstands- og elinstallationsrapport er ofte krav for at kunne tegne forsikringen
Køber og sælger deler typisk præmien ligeligt, medmindre andet aftales i købsaftalen

Læsetid: 6 min.

Sælger og køber gennemgår boligdokumenter i forbindelse med ejerskifteforsikring ved bolighandel

Ejerskifteforsikring tegnes normalt af sælger, men det er køber der får glæde af dækningen mod skjulte fejl og mangler i boligen. Sælger indhenter tilbuddet og betaler som udgangspunkt halvdelen af præmien - køber betaler den anden halvdel, medmindre parterne aftaler andet i købsaftalen.

Tre forhold er værd at kende, før du sætter din underskrift på handlen. Sælger skal som udgangspunkt tilbyde køber en ejerskifteforsikring ved boligsalg. En gyldig tilstands- og elinstallationsrapport er ofte en forudsætning for overhovedet at kunne tegne forsikringen. Og køber og sælger deler typisk præmien ligeligt, medmindre andet er skrevet ind i handlen.

Læs videre, og forstå både hvem tegner ejerskifteforsikring i praksis, og hvordan reglerne hænger sammen med forsikring ved boligkøb generelt.

Hvad er en ejerskifteforsikring?

En ejerskifteforsikring dækker skjulte fejl og mangler ved boligen, som hverken sælger eller køber kendte til på overtagelsestidspunktet, og som ikke fremgår af tilstandsrapporten. Forsikringen er koblet til huseftersynsordningen og giver sælger en 5-årig ansvarsfrihed for de skjulte mangler, forsikringen dækker.

Uden forsikringen hæfter sælger i op til 10 år for fejl, der viser sig efter overtagelsen. Det er den byrde, ejerskifteforsikringen flytter fra sælger over på forsikringsselskabet. Læs mere om, hvad dækker ejerskifteforsikringen konkret - både standarddækning og typiske undtagelser.

Uden ejerskifteforsikring hæfter sælger i op til 10 år for skjulte fejl og mangler. Med forsikringen forkortes ansvaret til 5 år, og risikoen flyttes fra sælger til forsikringsselskabet.

Hvem kan tegne en ejerskifteforsikring - sælger eller køber?

Sælgers rolle og konsekvenser ved fravalg

Det er sælger, der som udgangspunkt tegner forsikringen og indhenter tilbuddet, inden boligen sættes til salg eller senest inden købsaftalens underskrift. Det er dog ikke et lovkrav i sig selv - sælger kan vælge det fra.

Konsekvens ved fravalg

Sælger mister den 5-årige ansvarsfrihed for skjulte fejl og mangler.
Risikoen for skjulte mangler ligger fortsat hos sælger i hele 10-årsperioden.

Valg af selskab og alternativer

Køber og sælger kan frit aftale, hvilket selskab der skal bruges - der findes ingen lovpligtig binding til ét bestemt selskab. Se detaljerne om, er det lovpligtigt at tegne forsikringen, og hvad alternativet er.

Hvis sælger fravælger forsikringen

En sælgeransvarsforsikring i stedet kan dække sælgers ansvar, men giver ikke køber samme direkte dækning.
Ved dødsboer gælder særlige regler - læs om ejerskifteforsikring ved dødsbo, hvor arvinger typisk træder i sælgers sted.

Krav til tilstandsrapport og elinstallationsrapport

Krav til gyldige rapporter

Forsikringsselskaberne stiller krav om en gyldig tilstandsrapport og elinstallationsrapport, før forsikringen kan tegnes. Rapporterne udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig og en autoriseret elinstallatørvirksomhed og danner grundlag for, hvilke skader forsikringen dækker.

Konsekvens ved manglende rapport

Selskabet kan afvise at tegne forsikringen, hvis en rapport mangler eller er forældet.
Alternativt tilbydes kun en begrænset dækning.

Fritidsboliger og sommerhuse

Det gælder også for fritidsboliger: Reglerne for ejerskifteforsikring til sommerhus følger samme rapportkrav, men enkelte selskaber har skærpede betingelser for bygninger uden helårsstatus.

Vigtigt for sommerhuse

Samme krav til tilstands- og elinstallationsrapport gælder for sommerhuse.
Enkelte selskaber stiller skærpede betingelser for bygninger uden helårsstatus.

Hvornår skal ejerskifteforsikringen tegnes?

Sælger skal fremlægge tilbuddet om ejerskifteforsikring, inden købsaftalen underskrives, så køber kender vilkårene og prisen, før handlen bliver bindende. Tilbuddet skal være en del af salgsopstillingen sammen med tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten.

Venter sælger med at indhente tilbuddet til efter underskrift, mister ordningen sin retsvirkning - den 5-årige ansvarsfrihed forudsætter, at køber har haft mulighed for at tage stilling til forsikringen, inden handlen blev endelig.

Hvad koster en ejerskifteforsikring, og hvem betaler?

Prisen afhænger af boligens alder, stand, størrelse og den valgte dækningssum. Køber og sælger deler som udgangspunkt præmien ligeligt, men parterne kan aftale en anden fordeling i købsaftalen - for eksempel at sælger betaler det hele som en del af forhandlingen.

Priserne er vejledende og kan variere fra udbyder til udbyder og over tid - indhent altid dine egne tilbud og sammenlign, før du vælger. Forsikringsselskaberne er underlagt tilsyn fra Finanstilsynet, men selve præmieniveauet fastsættes frit af hvert selskab. Det gør det værdifuldt at sammenlign ejerskifteforsikring priser, inden I vælger selskab sammen.

Køber og sælger deler typisk præmien ligeligt, men aftalen kan ændres i købsaftalen - for eksempel så sælger betaler det hele som en del af forhandlingen.

Sammenlign priser

Fordele og ulemper ved at tegne ejerskifteforsikring

Fordele

Sælger opnår 5 års ansvarsfrihed for skjulte fejl og mangler.
Køber får en direkte dækning mod uforudsete udgifter til byggeskader.
Processen er standardiseret gennem huseftersynsordningen, så begge parter kender rammerne på forhånd.

Ulemper

Forsikringen dækker ikke fejl, der allerede fremgår af tilstandsrapporten.
Præmien er en ekstra udgift ved handlen, som skal forhandles ind i budgettet.
Dækningen har undtagelser og maksimumbeløb, som køber bør gennemgå grundigt før underskrift.

Ofte stillede spørgsmål om hvem kan tegne ejerskifteforsikring

Kan sælger nægte ejerskifteforsikring?
Ja, sælger kan vælge ikke at tilbyde en ejerskifteforsikring. Konsekvensen er, at sælger mister retten til den 5-årige ansvarsfrihed for skjulte fejl og mangler, som huseftersynsordningen ellers giver. Uden forsikringen hæfter sælger i stedet efter de almindelige regler i op til 10 år efter overtagelsen, hvis der viser sig fejl, som ikke fremgik af tilstandsrapporten. Mange sælgere vælger derfor forsikringen til for at begrænse deres egen risiko, selvom det ikke er et lovkrav i sig selv.
Kan man selv vælge ejerskifteforsikring?
Sælger indhenter typisk tilbuddet, men køber og sælger kan aftale frit, hvilket selskab der skal bruges. Der er ingen lovpligtig binding til ét bestemt selskab, så begge parter kan i praksis pege på et selskab, de har tillid til, eller sammenligne flere tilbud, inden valget træffes. Det er en god idé at afstemme forventningerne tidligt i forløbet, så valget af selskab ikke bliver en kilde til uenighed, når købsaftalen skal underskrives.
Hvad dækker en ejerskifteforsikring?
Forsikringen dækker typisk skjulte fejl og mangler ved boligen, som hverken sælger eller køber kendte til på overtagelsestidspunktet, og som ikke fremgår af tilstandsrapporten. Det kan for eksempel være skjulte fugtskader, ulovlige el-installationer eller konstruktionsfejl, der først viser sig efter indflytning. Forsikringen dækker ikke forhold, der allerede er beskrevet i tilstandsrapporten, eller normal slitage. Dækningens omfang og undtagelser varierer mellem selskaber og bør altid gennemgås konkret.
Hvad er forskellen på en almindelig og en udvidet ejerskifteforsikring?
En udvidet ejerskifteforsikring dækker flere skadestyper og har ofte en højere dækningssum end standardforsikringen. Det kan for eksempel betyde dækning af skjulte skader på udhuse, dræn eller andre bygningsdele, som en almindelig forsikring undlader. Til gengæld koster den udvidede version typisk mere i præmie. Om merprisen kan betale sig, afhænger af boligens alder og stand - en ældre bolig med flere risikofyldte bygningsdele taler ofte for den udvidede dækning.
Hvor kan man klage, hvis der opstår uenighed om ejerskifteforsikringen?
Opstår der uenighed mellem forsikringstager og selskabet om dækningen, bør man først rette henvendelse direkte til selskabet med en skriftlig klage. Løser dialogen ikke sagen, kan uenigheden indbringes for Ankenævnet for Forsikring, som behandler tvister mellem forbrugere og forsikringsselskaber uden om domstolene. Det er en gratis og relativt hurtig vej til afklaring, og afgørelsen er som udgangspunkt bindende for selskabet, hvis forbrugeren får medhold.

Relaterede guides

Se flere