Ejendomsværdiskat beregnes som 0,51 % af 80 % af boligens ejendomsværdi - med en højere sats på 1,4 % over progressionsgrænsen på 9.007.000 kr. i 2026Hvad er ejendomsværdiskat?
Logikken bag skatten er, at du som boligejer sparer en udgift til husleje - og den fordel beskattes som en slags indkomst. Den tager udgangspunkt i den officielle ejendomsværdi, som Vurderingsstyrelsen fastsætter - den samme vurdering, der bruges til grundskyld, men de to skatter er ellers grundlæggende forskellige.
- Ejendomsværdiskat er en statslig skat - den går til staten, ikke kommunen
- Skatten gælder kun ejerboliger - ikke andelsboliger eller lejemål
- Du betaler kun skat for de måneder, du selv ejer og bebor boligen
Ejendomsværdiskat er en statslig skat på retten til at eje og bebo din bolig. Skatten beregnes ikke ud fra din indkomst - men ud fra Vurderingsstyrelsens officielle ejendomsværdi. Du betaler kun for de måneder, du faktisk ejer og bebor boligen.
Sådan beregnes ejendomsværdiskat i 2026
Beregningsmodellen
Ejendomsværdiskatten beregnes i to trin. Trin 1: Tag 80 % af ejendomsværdien - det er dit beskatningsgrundlag. De 20 % fratrækkes altid som forsigtighedsfradrag, fordi ejendomsvurderinger er behæftet med en vis usikkerhedsmargin. Trin 2: Anvend satsen på beskatningsgrundlaget. For de fleste boliger er det 0,51 %, men et progressionstillæg på 1,4 % aktiveres for den del, der overstiger 9.007.000 kr. Skatten fremgår direkte af din forskuds- og årsopgørelse på skat.dk.
Satser 2026
- Trin 1: Beskatningsgrundlag = ejendomsværdi × 80 %
- 0,51 % af beskatningsgrundlag op til 9.007.000 kr.
- Progressionssats: 1,4 % af beløb over 9.007.000 kr.
- Fremgår automatisk af din årsopgørelse
Eksempel: gennemsnitlig ejerbolig
For en bolig med en ejendomsværdi på 3.000.000 kr. er beskatningsgrundlaget 2.400.000 kr. (80 %). Med satsen på 0,51 % giver det en årlig ejendomsværdiskat på 12.240 kr. - eller 1.020 kr. om måneden. Det er et fast beløb, du kan lægge direkte ind i dit boligbudget ved siden af renter, afdrag og grundskyld.
Beregning
- Ejendomsværdi: 3.000.000 kr.
- Beskatningsgrundlag (80 %): 2.400.000 kr.
- Ejendomsværdiskat (0,51 %): 12.240 kr./år
- Pr. måned: 1.020 kr.
Eksempel: dyr ejendom over progressionsgrænsen
Er din boligs beskatningsgrundlag over 9.007.000 kr., aktiveres progressionssatsen på 1,4 % for den overskydende del. For en ejendom med en ejendomsværdi på 12.000.000 kr. og et beskatningsgrundlag på 9.600.000 kr. ender den samlede skat på 54.238 kr. om året - fordi de 593.000 kr. over grænsen beskattes med den højere sats.
Beregning
- Ejendomsværdi: 12.000.000 kr.
- Beskatningsgrundlag (80 %): 9.600.000 kr.
- 0,51 % × 9.007.000 kr.: 45.936 kr.
- 1,4 % × 593.000 kr.: 8.302 kr.
- I alt: 54.238 kr./år
Ejendomsværdiskat vs. grundskyld (ejendomsskat): hvad er forskellen?
| Ejendomsværdiskat | Grundskyld | |
|---|---|---|
| Hvem opkræver? | Staten | Kommunen |
| Hvad beskattes? | Retten til at bo i boligen | Grunden under boligen |
| Beregningsgrundlag | Ejendomsværdi (bygning + grund) | Grundværdi alene |
| Sats 2026 | 0,51 % / 1,4 % | Varierer pr. kommune |
| Fradrag? | 20 % forsigtighedsfradrag | Varierer |
| Betaling | Via personlig skat | Ejendomsskatteoplysning |
Grundskyld opkræves af kommunen og afhænger af grundens værdi alene - altså uden bygningernes bidrag. Ejendomsværdiskatten er statslig og beregnes på den samlede ejendomsværdi inklusive bygningen. Vil du have et samlet overblik over dine skatteforhold for boligejere, kan du læse vores guide, der gennemgår alle relevante skatter og fradrag for dig som boligejer.
Hvem skal betale ejendomsværdiskat?
Du skal betale ejendomsværdiskat, hvis du ejer og bebor en ejerbolig. Det gælder følgende boligtyper:
- Parcel- og rækkehuse
- Ejerlejligheder
- Sommerhuse (særskilte regler - se nedenfor)
- Den beboede del af en blandet erhvervs- og beboelsesejendom
Skatten starter præcis den dag, du overtager boligen som ejer. Køber du den 1. august, betaler du ejendomsværdiskat fra den dato. Sælger du midt i et år, betaler du kun for de måneder, du faktisk har ejet og beboet boligen. SKAT beregner dette forholdsmæssigt.
Ejendomsværdiskat starter den dag, du overtager en bolig. Overvejer du at købe? Her er de bedste ejendomsmæglere i Danmark til at hjælpe dig igennem processen.
Hvornår skal du IKKE betale ejendomsværdiskat?
Skattelovgivningen indeholder flere fritagelsesregler, som mange boligejere ikke kender til:
Andelsbolig
Andelsboligejere betaler ikke ejendomsværdiskat. En andel er ikke en ejerbolig i skattemæssig forstand. Andelsboligforeningen ejer ejendommen - du ejer blot en andel i foreningen. Foreningen kan betale grundskyld, men det indgår typisk i din boligafgift.
Fuldt udlejet bolig
Udlejer du din samlede bolig erhvervsmæssigt i et helt indkomstår, bortfalder ejendomsværdiskatten for den periode. SKAT anser dig ikke for at bebo boligen, og dermed er beskatningsgrundlaget for skatten ikke opfyldt.
Nybyggeri
Inden et nybyg er færdigmeldt til SKAT, opkræves der ingen ejendomsværdiskat. Reglen er, at SKAT automatisk registrerer nybyggeriet som færdigt senest 1 år efter byggetilladelsen er udstedt. Ejendomsværdiskatten starter fra det efterfølgende indkomstår.
Ubeboelig bolig
Kan du dokumentere, at din bolig er midlertidigt ubeboelig - fx som følge af brand, oversvømmelse eller en total renovering - kan du søge om fritagelse for den periode, boligen ikke kan benyttes.
Nedslag og rabatter: pensionist, udlejning og ubeboelig bolig
Pensionister
Folkepensionister kan søge om et særligt nedslag, hvis ejendomsværdiskatten er uforholdsmæssig stor i forhold til indkomsten. Nedslaget er behovsprøvet og indgår ikke automatisk - du skal kontakte SKAT eller tjekke din årsopgørelse for at se, om du er berettiget. Er du det, opgøres nedslaget som en del af din årsopgørelse.
Hvad du skal gøre
- Kontakt SKAT eller tjek din årsopgørelse
- Nedslaget er behovsprøvet - ikke automatisk
- Gælder folkepensionister med lav indkomst ift. boligskat
Delvis udlejning
Udlejer du en del af din bolig - fx et kælderværelse eller en taglejlighed - nedsættes ejendomsværdiskatten forholdsmæssigt. Nedslaget beregnes ud fra det udlejede areals andel af det samlede beboede areal. Vær opmærksom på, at korttidsudlejning via platforme som Airbnb, hvor du benytter bundfradraget, ikke giver nedslag i ejendomsværdiskatten - her anses du stadig for at bebo boligen i skattemæssig forstand.
Regler
- Nedslag beregnes forholdsmæssigt efter udlejet areal
- Gælder kun erhvervsmæssig udlejning af en del af boligen
- Airbnb med bundfradrag giver IKKE nedslag
Ubeboelig bolig
Er din bolig midlertidigt sat ud af brug, og kan du dokumentere det, kan du søge om hel eller delvis fritagelse for ejendomsværdiskat i fritagelsesperioden. SKAT kræver dokumentation i form af forsikringsopgørelse, kommunal tilstandsrapport eller tilsvarende.
Krav
- Kræver dokumentation (forsikringsopgørelse/tilstandsrapport)
- Fritagelse gælder kun i den dokumenterede periode
- Søg via SKAT
Indefrysningslånet
Alle boligejere kan indefryse stigninger i ejendomsværdiskatten og grundskyld via det statslige indefrysningslån. Det sker automatisk og kræver ingen ansøgning. Lånet forrentes og tilbagebetales, når du sælger boligen. Ordningen er relevant, hvis dine boligskatter er steget markant efter de nye vurderinger - men husk: det er en likviditetsfordel, ikke en skattebesparelse. Du betaler i sidste ende det fulde beløb.
Nøglefakta
- Automatisk - ingen ansøgning nødvendig
- Dækker stigninger i både ejendomsværdiskat og grundskyld
- Forrentes og tilbagebetales ved salg
- Likviditetsfordel - ikke en skattebesparelse
Ejendomsværdiskat for sommerhuse
Sommerhuse følger de samme skattesatser som helårsboliger: 0,51 % af beskatningsgrundlaget (80 % af ejendomsværdien), med progressionssatsen på 1,4 % over 9.007.000 kr.
Men der er et vigtigt særtræk: du betaler kun ejendomsværdiskat for den periode, du selv råder over og bruger sommerhuset. Udlejningsperioder fratrækkes forholdsmæssigt. Du skal selv indberette udlejningsperioden til SKAT.
- Du bruger sommerhuset selv hele året: Fuld ejendomsværdiskat efter normal sats
- Du udlejer en del af året: Skatten nedsættes for de uger/måneder, sommerhuset er udlejet
- Du udlejer hele året erhvervsmæssigt: Ejendomsværdiskatten bortfalder helt for det pågældende indkomstår
Sommerhuse er typisk vurderet lavere end helårsboliger, så den absolutte skattebetaling er ofte lavere - selv om satsen er den samme. For et sommerhus med en ejendomsværdi på 1,5 millioner kr. svarer skatten til ca. 6.120 kr. om året, hvis du bruger det selv hele sæsonen.
Hvad betyder ejendomsværdiskatten for din boligøkonomi og dit lån?
Ejendomsværdiskatten er én fast udgift - dit lån er en anden. Du kan sammenligne boliglån og finde den bedste rente her.
Mange boligkøbere tager låneberegningen seriøst men glemmer at lægge ejendomsværdiskatten ind i budgettet. Det er en fejl. Skatten er en permanent og forudsigelig udgift, der stiger i takt med din boligs vurdering.
For en gennemsnitlig ejerbolig på 3 millioner kr. svarer ejendomsværdiskatten til ca. 12.240 kr. om året eller 1.020 kr. om måneden. Det er reelle kroner, der skal med i regnestykket ved siden af renter, afdrag og grundskyld.
Et fuldt månedligt boligbudget bør som minimum indeholde:
- Låneydelse - renter og afdrag på realkreditlån og eventuel bankdel
- Ejendomsværdiskat - statslig, beregnet af Vurderingsstyrelsen
- Grundskyld - kommunal, varierer efter kommunens takst
- Ejendomsforsikring - bygningsforsikring er obligatorisk ved de fleste realkreditlån
- Fællesudgifter og vedligeholdelse - reserve til løbende drift og reparationer
Stiger din boligs vurdering, stiger ejendomsværdiskatten tilsvarende. Indefrysningslånet dæmper den kortsigtede belastning, men udgiften udskydes - den forsvinder ikke. Vil du se, hvad dit samlede boligbudget ender på med skat, ydelse og øvrige udgifter? Brug vores låneberegner og få overblikket med det samme.
