Realkreditlån, boligboblen, friværdi og omlægning af boliglån. Du har sikkert på et eller andet tidspunkt løbet ind i et eller flere af disse udtryk, der alle knytter sig til boligkøb. Boligkøb er noget, som kan skræmme de fleste, da der findes skrækhistorier om, hvilken lang og udmattende proces det kan være. Men sådan behøver det ikke at være.
Samlino.dk bringer her med en kæmpe trin-for-trin boligguide, der skal hjælpe dig igennem boligkøbet og boliglånet. Vi viser, hvordan en simpel boligkøbsberegner virker, så du selv kan begynde at regne på dine lånemuligheder derhjemme.
Det kan virke forvirrende, at du ikke aner, hvor du skal starte, når boligkøbet tager sin begyndelse. Vi sørger for at være med fra start til husnøglen ligger i din håndflade.
1. Har du lyst til at flytte? Eje fremfor leje
Det vigtigste er, at du har lyst til at flytte. Du vil hellere købe en bolig fremfor at leje en bolig. Den største fordel er, at du kommer til at eje dit eget hjem. Det betyder, at du betaler penge af på dit boliglån hver eneste måneden, hvilket faktisk er penge ned i lommen på dig selv.
Når du betaler husleje i din lejebolig, så er det penge, du aldrig kommer til at se igen. Faktisk er det i teorien penge ud ad vinduet.
Er du overbevist? Så skal du bare i gang med boligjagten.
2. Begynd hos banken
Selvom du har fundet drømmeboligen, så er det ikke sikkert, at du bliver kreditvurderet af banken til at låne hele boligbeløbet.
Det handler i sin enkelthed om, at banken skal vurdere, ud fra din årsløn, din gæld, dit rådighedsbeløb og meget andet, hvor meget du kan låne til og kan sidde for i boligen.
Derfor er det væsentligt, at du danner dig et overblik over bankerne kreditvurderinger af dig. De er underlagt mange af de samme regler, men mindre banker har en tilbøjelighed til at være mere risikovillige.
Se længere nede på siden, hvilke banker, du kan hive fat i.
Når du har fundet den helt rigtige bank, så laver de en dybdegående kreditvurdering af dig og din privatøkonomi og økonomiske historik.
Hos Samlino.dk kan du altid finde og sammenligne lån eller samlelån.
2a. Boliglån beregner: Hvor meget kan jeg låne?
Når banken skal finde ud af, hvor meget du kan låne til, så er det meste ret simpelt, hvilket du selv kan regne på derhjemme.
Bankerne taler om gearing af din privatøkonomi – og specielt din årsindtægt, som bankerne ganger med enten 3,5 eller 4, når de skal undersøge, hvor meget du kan låne til.
Det kommer an på boligområdet og landsdelen, hvor du i større byer vil have bankerne til at gange din årlig indtægt med 4, hvorimod mindre byer får bankerne til at gange din årlige indtægt med 3,5.
Det skyldes, at der er en større usikkerhed forbundet med boligkøb i de mindre byer og derfor sænker banken dit lånebeløb.
Lad os sige, at du tjener 30.000 kroner om måneden og din kæreste tjener 32.000 kroner om måneden. Så har I en årsindtægt på 744.000 kroner og I leder efter en bolig i en større by, måske i Aarhus eller København.
Bankens regnestykke: 744.000*4 = 2.976.000 kroner.
Det betyder, at du ud fra denne simpel udregning kan låne op til næsten 3 millioner.
Næste step er at se på husstandens gæld. Det kan være gæld i form af SU-gæld, forbrugsgæld eller gæld til det offentlige. Hvis du har en samlet gæld på 150.000 kroner, så bliver det trukket fra vurderingen. Det kalder banken for gældsfaktoren.
Gældsfaktoren indregnes: 2.976.000 – 150.000 = 2.826.000 kroner.
Så blev din vurdering sænket, men det behøver ikke at ødelægge noget for dig. Mange banker kigger også på dit månedlige rådighedsbeløb. Hvor du gerne skal have minimum 5.000 kroner tilbage, når alle faste udgifter er trukket fra. Hvis du har meget mere end det, kan banken være mere risikovillige og dermed give dig tilladelse til at låne mere end først antaget.
2b. Hvor meget skal du lægge i udbetaling?
For at kunne købe en bolig, så skal du kunne lægge minimum 5 % af købsprisen. Det vil sige, at skal lægge 100.000 kroner, hvis du har set på en bolig til 2 millioner. Hvis du kan lægge endnu mere, så kan du få en lavere rente og en bedre aftale med banken.
2c. Boliglån rente: Variabel eller fast?
Grunden til, at du kan have et behov for at vælge rundt mellem banker, er, at du kan få en lavere rente på dit boliglån fra bank til bank.
Du skal gøre op med dig selv, om du vil have et boliglån med variabel eller fastrente. Det betyder, at lånets rente kan variere – enten stiger eller falder den. En fastrente er til dig, der gerne vil vide sig sikker på, hvad du skal betale og afdrage hver måned.
2d. Hvor lang tid løber et boliglån over?
Når du skal have tegnet et boliglån, så vil lånet løbe over 20-30 år. Selvom du ikke nødvendigvis skal blive boende der i 30 år, så er det bankens realistiske bud på, hvor lang tid det kræver at betale boliglånet tilbage.
2e. Hvad er et banklån og realkreditlån?
Du har lagt de 5 % af boligsummen i udbetalingen, så mangler de sidste 95 %.
Banken hjælper dig med både banklånet og realkreditlånet. Banklånet er det ”dyre” lån, som fylder cirka 15 % af det samlede lån. Det er dyrere, fordi renten er højere.
Realkreditlånet fylder derved de sidste cirka 80 % og er det, som du betaler af på til sidst.
Du skal ikke både finde en bank og et realkreditinstitut. Banken klarer det hele for dig.
Efter mødet med banken modtager du et købsbevis.
Hvad er et købsbevis? Et købsbevis er helt konkret et bevis på, hvad banken mener, at du kan låne til, når du skal ud at se på bolig.
3. Den perfekte bolig til dig
Du har fundet en bolig, der passer til dit budget og har den helt rigtige størrelse og beliggenhed.
Nu skal du bevare det kølige overblik. Det er vigtigt, at du får kigget grundigt på boligens tilstandsrapport og el-installationsrapporten.
Hvis du ikke har tiltro til dine egne evner, så hiv fat i en byggesagkyndig eller advokat, der kan hjælpe dig med at få styr på enten fejl eller mangler ved boligen – der i sidste ende kan give et nedslag i selve prisen på boligen.
Dernæst kan du også tjekke med boliger i området og undersøge om kvadratmeterprisen er rimelig eller langt over gennemsnittet i området.
Det kan også være en idé at gennemgå lokalplanen for kommunen for at se, om der skal laves vejarbejde lige ude foran boligen eller graves kabler ned. Og helt basalt skal du kigge på nærområdet – er der gode muligheder for indkøb, skole, natur og meget andet, og kan du se dig selv bo i boligen i 5, 10 eller 15 år, så skal du slå til.
4. Kom med et bud, sælger ikke kan afslag
I bedste Godfather-stil skal du komme med et bud, der ikke kan afslås. Det kan være, at boligen er attraktiv og har andre købere i kikkerten, så derfor skal du komme med et rimeligt bud, der passer til dit købsbevis.
Det kan altid være en kamp at få presset prisen ned, især hvis der er mange andre potentielle købere. Du skal blot holde tungen lige i munden og krydse fingre for, at sælger vil vælge dig og dit bud.
4a. Advokat til boligkøb: Hvorfor er det vigtigt?
Til dig, der ikke er opmærksom eller forstår alle de tekniske termer, så vil det være en stor fordel at have en advokat. En boligadvokat kan guide og vejlede dig igennem bolighandlen og hjælpe med at finde fejl og mangler ved boligen.
Du har desuden brug for en, der kan gennemlæse skødet, så alt vil være i den skønneste orden.
Hvis du ikke har en advokat, så kan du ende med at betale mere for en bolig, mangle ting i boligkontrakten og advokaten kan give dig et forbehold, hvis du gerne vil trække dig fra kontrakten.
5. Sæt din underskrift på købsaftalen
Dit bud på boligen blev godkendt! Tillykke! Nu skal alle småtingene på plads, før du får nøglerne udleveret hænderne.
Du skal sætte dig ned med din advokat og læse købsaftalen grundigt igennem. Er prisen, overtagelsesdatoen og andre forbehold korrekte? Det er altid vigtigt at have både bank og advokat med på aftalen – ellers kan handlen ikke blive godkendt.
BEMÆRK: Hvis du fortryder, så kan du altid trække dig fra boligkøbet. Du har oftest 6 hverdage til at fortryde handlen, men det vil ikke være gratis for dig. Det koster dig 1 % af boligsummen, hvis du bakker ud af aftalen.
Det er en garanti for sælgers side, så du ikke bare kan springe fra, når der er skrevet under.
Dog kan handlen blive aflyst af banken eller advokaten, hvis de har et forbehold. Hvis det er tilfældet, så er det ganske gratis for dig at fortryde.
6. Det sidste trin
Du er meget tæt på at få nøglerne nu! Handlen skal lige berigtiges, og det sker ved at gennemføre deponering, bankgaranti og tinglysning.
Deponering er en slags depositum til ejendomsmægleren, der skal have et beløb, hvis handlen skulle falde til jorden.
Bankgaranti er banken, der fortæller sælger, at du kan betale resten af boligprisen.
Tinglysningen er det sidste skridt, og det betyder, at det bliver offentlig registreret, at du ejer boligen. Der bliver her lavet et skøde, som beskriver bolighandlen. Det er dit bevis på, at du ejer boligen.
Nu kan du endelig modtage nøglerne og du er blevet boligejer.
Efter boligkøbet
Hvad er boligens friværdi?
Du har nu boet i din bolig i et par år, og boligmarkedet fortsætter med at stige, så nu er din bolig blevet mere værd. Den er måske steget med 200.000 kroner i den samlede værdi, og du har ligeledes betalt en god slat af på banklånet. Derved bliver der frigivet noget værdi, som du kan optage nye lån af.
Du står og skal have lavet et nyt badeværelse eller køkken, så kan du benytte boligens friværdi til lånet.
Omlægning af lån
Det kan i nogle tilfælde være en god idé at omlægge sit boliglån. Hvis du eksempelvis får et nyt job og får en højere indtægt eller omvendt mister dit job, så kan det give mening at omlægge boliglånet, så det passer til din nuværende situation.
Renovering af bolig
En bolig kan have brug for en opjustering, og det kommer gennem en renovering. Da du foretog boliglånet, så kan du have tiltænkt, at der skulle lånes lidt ekstra penge, da du i den nærmeste fremtid vil udskifte køkkenet eller lave garage.
Det er noget, som banken giver grønt lys til, hvis de mener, at det vil være en klar forbedring af boligen og dens værdi.
Boligvurdering?
Du har boet i boligen i en del år og lavet en del forbedringer – alt imens boligmarkedet er vækstet. Så kan du blive nysgerrig efter at vide, om værdien er steget.
En boligvurdering giver dig mulighed for at se væksten eller faldet i boligens værdi. Du kontakter en ejendomsmægler, der finder tid til at komme ud og kigge på boligen.
Hvilke banker kan give mig et boliglån?
Her får du en liste over en række banker, der alle tilbyder boliglån, så du kan finde den helt rigtige bank til dig og dit boligkøb.
Vi håber, at du er blevet klogere og har fået mod på at begynde boligjagten. Hvad koster et boliglån, hvad er renten på boliglån og generelt hvad er et boliglån er spørgsmål, som du gerne skulle kunne svare på nu.
Comment